申万宏源：维持中国海外发展评级 目标价上调60%至40.98港元

申万宏源发布研究报告所称，延续之中国海外发展（00688）“买入”评级，忽视更加进一步核心营业额续速稳定，保持2021-23年每股收益分析为4.36/4.84/5.52元，期末完全相同21/22年PE数4.6X/4.1X，期末完全相同PB（MRQ）数0.68X，价值颇高估明显，按照目标估值21PE8X，目标价由25.6港元上调至40.98港元。

申万宏源主要观念如下：

21年出新货3695亿元、同比续2%，更加进一步5年蓝图年有续长。

2021年，该公司实现出新货数额3695亿元，同比续2.4%；出新货面积1890万平米，同比降于1.4%；出新货均价1.96万元/平米，同比续3.9%；12M21，该公司出新货数额397.7亿元，同比持平；出新货面积228.3万平米，同比续12.7%；出新货数额之中，华南、华东、华北、北方、西部、拓宏洋、其他区域分别占多数比22%、12%、19%、6%、13%、14%、15%。21H1，该公司实现出新货回款1797亿元，同比续24.3%，回款率约达86.7%。此外，该公司在2021月营业额人民网上表示更加进一步5年该公司出新货蓝图年均年有以上的续长，前期蓝图积极。

21年拿地积极，平等权利拿地数额/全口径出新货数额于多约达44%。

21年，拓另有该公司合计平等权利拿地面积1757万平米，同比降于26%，平等权利拿地数额1609亿元，同比降于6.4%，完全相同平等权利拿地数额/全口径出新货数额于多约达43.6%，其之中2H21平等权利拿地数额/全口径出新货数额于多约达58.4%，较1H21进一步提高26.4pct，从业人员逆境之中拿地积极；其之中，该公司自身平等权利拿地数额1297亿元，拓宏洋平等权利拿地数额312亿元。至21H1末，该公司总土地储备9224万平，完全相同总货值约1.5万亿元；其之中，不含拓宏洋的总土地储备5940万平，平等权利面积4985万平，之中卫城市货值占多数比40.1%，二线城市货值占多数比59.9%；长三角、京津冀、粤港澳三小城市合计占多数比60.7%，土储充沛，结构优质。

近期控股公司加速，有望受惠格局冗余下集之中度进一步提高，踏入量质双升。

资源共享上都，近期该公司公告，该公司拟向雅居乐、世茂以36.9亿元出售广州利合53.33%股权，出售依法完成后，拓将持有广州利合73.33%股权；此外，拓宏洋拟以10亿元出售雅居乐三个重大项目该公司股权；该行忽视，在从业人员资金困境和供给末端基因表达革新的双重作用下，从业人员出新清加速竞争减少，推动从业人员从以往内卷双管集之中度进一步提高向格局冗余的集之中度进一步提高跃迁，近期新闻报导引述指，房企之间的重大项目控股公司，就是房地产从业人员优胜劣汰、化解风险的有效市场化目的之一。该公司作为优质央企，近期屡屡控股公司，有望受惠格局冗余下集之中度加速进一步提高，踏入量质双升。

三条交叉处指标延续绿档，融资开发成本数3.6%，强而有力承托早先稳健发展。

资金末端，21H1，该公司平均融资开发成本数3.6%，受制于从业人员一流低水平。至21H1末，该公司股票负债率、；大负债率分别为60.2%、33.8%，剔除预收款后股票负债率51.8%，现金短债比3.6倍，三道交叉处指标受制于“绿档”，强而有力承托早先稳健发展。此外，21H1，该公司商贸收入25亿元，同比续23.3%，商贸已运营政府机构4台502万平，21年蓝图21个新重大项目入市，完全相同总建面101万平，商贸股票实现颇高质量发展，并且该公司在月营业额人民网上表示更加进一步5年该公司商贸地皮收入蓝图年均比较颇高的年有续长，前期蓝图积极。

投资建议：央企蟠龙积极扩张，融资控股公司战术上尽显。拓外经营稳健，土储丰富，结构优质，聚焦三小城市及一二线城市，作为“绿档”房企，该公司财务指标骄人，融资开发成本受制于从业人员一流低水平，在供给侧改革下这将赋予该公司更加持续而广阔的发展空间。

风险提醒：商品价格超预估下行，去化率不及预估，基因表达政策超预估收紧。

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