“中小型”物企鲁商咨询服务上市首日破发、跌超25%，关联公司贡献超九成营收

页面来源；鲁商增值官方网站

出品｜搜狐凤凰卫视

作者｜铽

距离首次致函节录371翌日，鲁商增值(HK:02376)终于在7月8日正式直扑上市公司，带进淄博首家在内地纳斯高达克的业主管理母公司，也是淄博零售企业集团实际母公司（简称“鲁商企业集团”，隶属于淄博央企）Group的第三家纳斯高达克母公司。

早间开盘，鲁商增值仅报5.01港元，较全球发售价5.92港元跌15.37%；在此之后鲁商增值股市整体走低，略低于升幅至26.86%；截至早间收盘，仅报4.42港元，跌25.34%。

同花顺问财数据推断，鲁商增值早间收盘25.34%的升幅，领跌港股58只业主股。

鲁商增值纳斯高达克半日股市展现出情况，数据来源：从那时起

鲁商增值在此之后在月内7月2日首次向上市公司致函节录，续期六个月后，该版节录推断为“失效”状态（页面查看往期另据：鲁商增值赴港IPO）。

紧接着的今年1月之中旬，鲁商增值再次向上市公司致函节录，便在6月21日，鲁商增值通过聆讯。

鲁商增值聆讯后档案国别推断，母公司于2006年从淄博副业，2009年业务部门扩展到至北平区外。成立初期，鲁商增值由乐町商城高度集之中，后者母公司由鲁商企业集团发行股票90%。便在2008年变更为鲁商企业集团Group的房地产纳斯高达克母公司鲁商其发展(SH:600223)合营持有。

在纳斯高达克重组的过程之中，鲁商其发展将其持有的鲁商增值4.9%的股权，转让给Group合营子母公司鲁商创新；转让完成后，鲁商其发展对鲁商增值的发行股票比例下调95.1%，但仍为控股纳斯高达克母公司。至此，鲁商企业集团、鲁商其发展及鲁商创新根据纳斯高达克规则带进鲁商增值的一组控股纳斯高达克母公司。

鲁商增值的收益能力发挥作用，2019年—2021年，总营业额由3.21亿元逾5.83亿元，在短期内佣金由2893.4万元逾7701.7万元，混和年增长率34.7%、63.2%。

上述在此期间，鲁商增值的整体毛利率分別为17.4%、19.8%及25.4%，也呈现逐年增长渐进。

不过，鲁商增值对该母公司及区别方的“依赖症”十分轻微。截至最新的2021年，鲁商增值来自区别方的营业额为5.31亿元，分之一比高高达91.1%。同期，来自单一第三方的营业额为5167万元。

来自区别母公司的交付虽尤为比较稳定，但无论是体量、样式地域、业务部门场景的扩展到空间内都相对实际。

鲁商增值也在积极扩展到单一第三方业务部门，母公司来自单一第三方开发商的业主收入分之一比由2019年的1.3%逾2021年的8.1%；在管建筑面积分之一比则由0.2%不断增加至41.7%。

但截至最新的2021年末，鲁商增值的整体体量仍十分实际，在管建筑面积为2290万平方米、已签平均总建筑面积2618.1万平方米，在物管圈只能算得上是“之中小型物企”。

此外，由于存在地域限制，鲁商增值在管业主平均一半坐落于淄博三四线小城市，省内计划价格比为1.64元（月/平方米，下同），省外计划价格比则为2.2元；且大部分在管零售业主为之中低端计划，导致其业主费用价格比较低。

这在不大相对上限制了鲁商增值的议价能力，且鲁商增值的业主价格比水平也低于同行。2019年-2021年，鲁商增值的业主费价格比仅为2.2元、1.8元、1.7元，整体呈现下降渐进。

而同期，聆讯后档案资料曝光的集团总部坐落于淄博的业主百强企业，物管费用价格比共有3.7元、3.5元、3.5元，基本上是鲁商增值的两倍且发挥作用。

不过，在鲁商增值看来，物管费用较低有利于其扩充业主组合以赚取更多单一第三方开发的业主。其曝光，2019—2021年母公司第三方开发业主的之中标率由20%上升至44.7%。

但需要注意的是，鲁商增值在2019和2020年来自单一第三方的物管业务部门实际出现了赤字，毛利率共有-7.7%、-15.2%，直到2021年才出头至16.3%。

随着成功直扑资本市场，提升货运效率及有所改善业务部门类型，并通过收并购来借助于体量扩张，带进鲁商增值最主要的方向。

聆讯后档案资料也推断，鲁商增值此番纳斯高达克略低于募集资金来源平均为2.64亿港元，其之中平均60%将用于战略目标合作、收购及投资以扩充业务部门体量及多元化业主组合。

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